Будь умным!


У вас вопросы?
У нас ответы:) SamZan.ru

Российским экономическим журналом материалов сотрудников и экспертов Фонда имущества гМосквы и других а

Работа добавлена на сайт samzan.ru: 2016-03-13

СТОЛИЧНАЯ ПРИВАТИЗАЦИОННАЯ МОДЕЛЬ В ДЕЙСТВИИ

В ряде опубликованных «Российским экономическим журналом» материалов сотрудников и экспертов Фонда имущества гМо-сквы и других авторов , в выпущенной нами книге раскрывались концетуальные основы московской модели приватизации, затрагивались различные аспекты до сих пор дискуссионного вопроса о возможностях использования соответствующего столичного опыта в общероссийском ареале. В помещаемом ниже интервью председателя Фонда имущества Мечислава Викторовича Климовича главному редактору журнала А^елентьеву обобщается практика реализации приватизационной стратегии Правительства Москвы в деятельности Фонда за 1994-й и девять месяцев текущего года и, главное, намечаются направления повышения эффективности этой деятельности. Иначе говоря, речь идет о совершенствовании самой московской модели, что, по мнению редакции, должно представить особый интерес для читателей.

Мечислав Викторович, в только что вышедшей книге председателя Совета Федерации Федерального Собрания В.Ф. Шумейко «Российские реформы и федерализм» отмечено: в столице «достигнут более мощный, нежели в целом по стране, общеэкономический и бюджетный эффект от приватизации», что «нельзя объяснить лишь столичной спецификой и преимуществами Москвы». Можно

ли это трактовать как свццетельство того, что федеральные власти начинают осознавать: московский вариант приватизации просто нормальный, эффективный вариант, достойный распроетфанения в общероссийских масштабах?

В порядке иллюстрации тезиса о достигнутом в столице эффекте приведу некоторые обобщающие цифры по итогам работы Фонда имущества за прошлый и девять месяцев текущего года (при этом сразу подчеркну, что воплощение приватизационной стратегии Правительства Москвы прежде всего результат усилий Москомимущества, департаментов и префектур, а Фонд имущества выступает как специализированное финансовое учреждение, действующее в завершающей фазе приватизации). Общий объем заключенных договоров превысил 2 трлн. руб. Поступления средств от продажи государственной и муниципальной собственности приватизированным предприятиям составили 920 млрд.руб. От продажи арендуемых площадей коммерческим структурам за указанное время получено 1,125 трлн. руб. В четвертом квартале 1995 г. в городской бюджет в виде доходов от приватизации поступит 210 млрд. руб.

Верно и то, что эффективность приватизации по московским алгоритмам начала фиксироваться в высших эшелонах государственной власти и управления, в том числе призНа-

См.: Климович М. Инвестиционные контракты и приватизация объектов социально-культурной инфраструктуры города (1994, №8); его же. Акционирование московских предприятий (1995, 1); Мартыненко М. Еще раз об акционировании московских предприятий (1995, 3); Чижов С. Специфика и перспективы фондового рынка Москвы и его регулирования (1995, 5-6); его же. О некоторых исходных проблемах облитяционого финансирования местных бюджетов (1995, 8); Пичуков В. Еще раз о московской новинке инвестиционных договорах (1995, 9).

^ См., в частности: Черников Д. Крах радикализма и эволюционистская альтернатива (1995, 3); Ресин В. Опыт системного регулирования работы московского инвестиционно-строительного комплекса (1995,5-6); Куликов В. «Особый курс» московской приватизации: информационный вакуум начинает заполнаться(1995,7); Кошкин В. ВШППтригода(1995,9).

См.: Московское имущество: обретение хозяина и интересы города (условия, итоги, проблемы и перспективы деятельности Фонда имущества г.Москвы) / под ред. М.В.Климовича. М.: «Российский экономический журнал», издательство «Деловая лига», 1995.

ваться Правительством РФ и отчасти даже Госкомимуществом России. Путь Москвы постепенно становится общепризнанным.

В своих публикацвях готруяники и эксперты Фовда имущества обычно вьеделя-ют 1?в ключевых ваправления деятельности этого возглавляемого Вами правительственного ведомства: «большая приватизация» (акционирование крупных предприятий и стимулирование развития фондового рынка); «малая приватизация» (касающаяся преходе всего социально-бытовой инфраструктуры города 'организация выкупа аревдованного имущества, т.е. основных и оборотных фондов, недвижимости, предприятиями-арендаторами на основе планов приватизации, а также осуществление конкурсной или аукционной продажи приватизируемых объектов в собственность физическим и юридическим лицам); реализация объектов незавершенного строительства. На страницах нашего журнала самое обстоятельное освещение, пожалуй, получило первое рз указанных направлений. Поэтому в данном случае предлагаю начать с итогов, проблем и перспектив «малой приватизации», тем более, что эта линия имеет в Москве сравнительно длительную, относительно самостоятельную и отмеченную непростыми поворотами историю...

Исходным пунктом этой истории можно считать президентский указ №334 от 29 декабря 1991 г. «О дополнительных полномочиях органов управления госквы на период проведения радикальной экономической реформы», которым столице было предоставлено право проведения «ускоренной приватизации муниципальной собственности по самостоятельно разработанным правилам и графикам». Это дало мощный импульс приватизации объектов потребительского рынка. Более II тыс. предприятий сферы услуг были в спешном порядке преобразованы в товарищества с ограниченной ответственностью с предоставлением трудовым коллективам приоритетного права выкупа имущества и помещений.

На сегодня практически все решения Правительства Москвы по обязательной приватизации предприятий потребительского рынка и услуг выполнены. «Малая приватизация» в основном завершена. За весь период приватизации на выкуп арендованного имущества Фондом подготовлены и заключены договоры с 8180 предприятиями, в том числе с 3530 — на выкуп имущественных комплексов и помещений. Ожидаем поступления еще 1430 дел по переоформлению договоров, ранее заключенных с Москомимуществом.

За 1994-й и девять месяцев текущего года Фонд имущества оформил 6240 договоров по выкупу арендованного имущества приватизированными предприятиями на общую сумму 657 млрд. руб. Причем 98% этой суммы составляют 990 договоров по выкупу объектов нежилого фонда по методике, утвержденной Распоряжением мэра 264-РМ от 30 мая 1994 г., которая положила начало внедрению рыночного механизма оценки нежилых помещений в рамках «малой приватизации».

Благодаря твердости и принципиальности Правительства Москвы мы сумели осуществить крутой поворот от бесплатной раздачи государственной собственности (как это, к сожалению, делалось в Санкт-Петербурге и других городах России на основе федеральных приватизационных программ) к продажам собственности по расчетным ценам, приближенным к рыночным. Сегодня стоимость квадратного метра для приватизированного предприятия в среднем — 1,7 млн. руб., тогда как конкретная цена выкупа может различаться в 7 раз и колеблется от 700 тыс. руб. в районе МКАД до 4,7 млн.руб. в центре города.

Следует, однако, отметить, что после принятия 30 мая текущего года Постановления Правительства Москвы № 480, поднявшего планку цен на новый уровень, активность продаж резко снизилась: в месяц заключается в среднем 20—30 договоров. И мы пришли к выводу о том, что надо срочно менять тактику продаж. В результате сегодня не покупатель ищет нас, а мы ищем покупателя и убеждаем его в выгодности заключения сделки.

В целях изменения складывающейся негативной тенденции Фонд имущества провел полную инвентаризацию архивных дел. В результате выявлено 4,5 тыс. предприятй-по-тенциальных покупателей помещений. Фонд подготовил и оформил в одностороннем порядке 2 тыс. договоров на выкуп основных и оборотных средств, 4,5 тыс. договоров на выкуп помещений, организовал встречи почти с 3 тыс. директоров предприятий по разъяснению порядка продажи объектов нежилого фонда.

О результативности всей этой работы говорить еще рано. На сегодня лишь 5% потенциальных покупателей заявили о своем решении выкупать арендуемые ими нежилые помещения. 95% предприятий, основная масса акций которых принадлежит трудовым коллективам, не готовы к выкупу, хотя Фонд предложил им различные схемы оплаты договоров: с рассрочкой платежей, с привлечением льготных кредитов под залог выкупаемой недвижимости и др. Можно суверенностью сказать: выкупают

помещения те предприятия, которые знают, что делать и видят свое будущее. Трудовые же коллективы так и не смогли стать эффективными собственниками, оказались не в состоянии привлечь серьезные инвестиции.

Главный вывод из сказанного таков: работа в области «малой приватизации» по методам льготной продажи трудовым коллективам подошла к концу. Город, имея 2,8 млн. квадратных метров невыкупленных арендуемых площадей на сумму почтив 5 трлн. руб., практически исчерпал круг их покупателей в Лице приватизированных предприятий потребительского рынка (разумеется, при предлагаемых нами расчетных ценах).

Выносимые в Правительство Москвы предложения Фонда по активизации продаж и одновременному привлечению инвестиций на реконструкцию и модернизацию предприятий потребительского рынка состоят в сущности в следующем.

Во-первых, в текущем году необходимо завершить льготную продажу недвижимости приватизированным предприятиям, а с 1996 г. перейти на новыеусловия продаж, основанные на рыночных ценах. При этом обязательства Правительства, Москомимущества и Фонда имущества перед трудовыми коллективами по их праву на выкуп арендуемых помещений сниматься не должны.

Во-вторых, над лежит скорректировать утвержденное Гордумой и Правительством Москвы Положение о порядке продажи нежилых помещений с особым акцентом на конкурсных (аукционных) продажах и инвестиционных контрактах (последним были посвящены специальные публикации журнала, и я на этой проблеме в данном случае не останавливаюсь). Коль скоро трудовые коллективы не в состоянии сами выкупить свои помещения, мы должны предложить им инвестора, заинтересованного не только в финансировании выкупа и реконструкции, но и в сохранении профиля предприятия. Желательно принять правительственное постановление относительно продажи на аукционах и конкурсах помещений, не выкуп-ленныхдо 31 декабря 1995 г. приватизированными предприятиями. Соответствующий проект нами подготовлен.

Что можно сказать о результатах и проблемах развертывания в столице главного процесса «большой приватизации»? Какие новации предлагаются Фондом для повышения ее эффективности?

По акционированию за весь период приватизации в Фонд имущества из Москомимущества, Госкомимущества РФ и Рос-

сийского фонда федерального имущества поступило 1027 дел с совокупным уставным капиталом предприятий в объеме 67,5 млрд. руб. (в ценах на 1 июля 1992 г.). Заключено 773 договора по закрытой подписке, на чековых аукционах проданы пакеты акций 590 акционерных обществ. На инвестиционных конкурсах реализованы пакеты акций 322 предприятий с заявленным объемом инвестиций в 482 млрд. руб. плюс 430 млн. долл. В 1995 г.прове-дено 136 специализированных денежных аукционов, на которых за 1,25 млрд. руб. уставного капитала выручено 50 млрд. руб. Число пакетов акций, закрепленных в собственности Москвы и федеральной собственности, переданных в холдинг и траст — 220.

Работая по акционированию в соответствии с госпрограммами приватизации, мы старались и стараемся отстаивать интересы города. На этапе чековой приватизации, преодолевая (опять-таки благодаря поддержке Правительства Москвы) давление Госкомимущества РФ, Фонд проводил политику недопущения быстрой и дешевой распродажи московской собственности. Поэтому на чековые аукционы мы выставляли не 29%, а, как правило, 12—15% акций, сохранив тем самым за городом ряд пакетов, которые ныне реализуются на специали-зированныхденежных аукционах и инвестиционных конкурсах.     "

Мы считаем, что с точки зрения стратегических интересов как самих предприятий, так и города, более значимы не деньги, вырученные от продажи пакетов акций, а привлечение инвестиций в модернизацию и реконструкцию производства. Эффективность инвестиционных конкурсов весьма значительна: реализация 7,6 млрд. руб. уставного капитала позволила привлечь свыше 2,4 трлн.руб. инвестиций в предприятия города!

Уже есть позитивный опыт адресной продажи крупных пакетов акций стратегическому инвестору на инвестиционных конкурсах. Приведу конкретный пример. Необходимо было реализовать пакет акций в размере 49% уставного капитала завода «Калибр». Цена пакета составляла 35 млн. руб. в ценах 1992 г., а методика Госкомимущества РФ позволяла выставить его не более чем за 700 млн. руб. Реальная же цена, приближенная к рыночной, по оценкам специалистов Фонда имущества, была не меньше II млрд. руб. Фонд совместно с Департаментом промышленности в течение двух месяцев вел поиск потенциальных инвесторов, согласных заплатить такую цену. По итогам состоявшегося конкурса победивший инвестор не только обязался выкупить пакет акций за II

млрд. руб., но и предложил инвестиционную программу на 7 млрд., а также взял на себя обязательства погасить задолженность завода в размере 9 млрд.руб. Таким образом, фактическая цена сделки вышла на уровень 27 млрд. руб., т.е. рост составил почти 40 раз! Вот яркая иллюстрация проведения эффективной инвестиционной политики в результате тесного сотрудничества Фонда имущества и Департамента промышленности Правительства Москвы.

То, что проблемы «большой приватизации» в столице решаются медленно, во многом сопряжено все с теми же изъянами навязываемых «сверху» приватизационных конструкций Госкомимущества РФ. Понятно, скажем, что на послечековом этапе должны быть задействованы реальные коммерческие интересы сторон. Этому существенно мешает массово используемый второй вариант льгот акционирования, когда до 51% акций остается у трудового коллектива. Данное обстоятельство не позволяет заинтересовать реальных инвесторов, сплошь и рядом оборачивается дешёвой перепродажей акций крупным скупщикам (в ряде случаев разница цен на акции первичного и вторичного рынка достигает сотен раз). Поэтому мы выходим в Правительство Москвы с инициативой внесения в общероссийскую жесткую схему акционирования коррективов и легитимирования для оставшихся в муниципальной собственности крупных предприятий способа уменьшения доли закрытой подписки. Речь идет об ограничениях доли закрытой подписки для любого варианта льгот суммой в 200 минимальных годовых окладов на человека.

Следует также отказаться от стандартных методов приватизации предприятий с неудовлетворительной структурой баланса. Фондом имущества совместно с Комитетом по делам о несостоятельности (банкротстве) начата работа по реализации на конкурсной основе госпредприятий-должников, признанных неплатежеспособными. Мы предлагаем выставлять на конкурс не неликвидное оборудование и материалы, а имущественный комплекс неплатежеспособного предприятия целиком с предоставлением покупателями гарантий по реконструкции занимаемой территории. Это помимо увеличения стоимости объекта более чем в тысячу раз поможет решить другие градостроительные проблемы: вывода предприятия за пределы города, его модернизации или перепрофилирования с учетом плана развития территории. Нельзя не учитывать и того, что 50% средств, вырученных от продажи пакетов

акций предприятий-банкротов, поступает в городской бюджет.

В чем состоят качественные особенности и специфические трудности деятельности приватизационных органов, в том числе Фонда имущества, по третьему направлению продаже «незавершенки»? Что в этой области сделано и каковы здесь планы?

Продажа объектов незавершенного строительства (в течение 1994 г. и девяти месяцев 1995 г. их было реализовано в количестве 227 на общую сумму в 327,5 млрд. руб.) специфична тем, что новый собственник призван сразу же выступить в роли инвестора. И в этой связи для действительно эффективных продаж подобных объектов нужна особая согласованность действий многих городских структур, в том числе департаментов строительства и инженерного обеспечения, Москомзема, префектур. Важным шагом в данном направлении стало выделение в структуре Правительства Москвы звена, ответственного за весь имущественно-земельный комплекс и за проведение единой рыночной политики, связанной с городской недвижимостью (разумеется, это организационно-управленческое мероприятие должно положительно сказаться на решении не только вопросов продажи объектов незавершенного строительства, но и проблем «большой» и «малой» приватизации).

Весьма перспективны, по нашему мнению, продажи долгостроев. Принципиальные подходы Фонда к решению этого вопроса нашли отражение в Постановлении Правительства Москвы № 792 «О мерах по привлечению инвестиций в объекты недвижимости, расположенные на территории г.Москвы, по которым истекли сроки их строительства и прекращено финансирование (долгострой)» от 19 сентября 1995 г. Речь идет о следующем.

Анализ, проведенный Фондом имущества совместно с НИиПИ Генплана, показал, что суммарная площадь объектов долгостроя составляет 14 млн. квадратных метров. 86% ее находится в федеральной собственности, около половины представлено, объектами промышленного назначения. Практически на всех объектах работы не ведутся уже несколько лет из-за отсутствия средств, консервация же не проводилась. В то же время в Москве намечен-но строительство 3 млн. квадратных метров на вновь отведенных территориях (около 300 га). Учитывая острый дефицит территорий под новое строительство, реанимация объектов долгостроя позволит не только сократить потребность в дополнительных землеотводах, но и

решить городские социальные задачи, в частности, создать новые рабочие места.

Объекты долгостроя не могут быть реализованы по схеме продаж, применяемой для «классических» объектов незавершенного строительства. Высокая стоимость и одновременно большие объемы вложений, требуемые для ввода объектов в эксплуатацию, делают их приобретение малопривлекательным для инвестора. Поэтому Фонд имущества предложил принципиально новое решение реализацию объектов по инвестиционному конкурсу. Мы исходили из того, что городу выгоднее найти инвестора для этих объектов, чем пассивно выжидать, доводя дело до полного их разрушения.

Для этого Фонд имущества организовал рассылку уведомлений заказчикам объектов долгостроя с требованием до 15 ноября представить свои предложения по привлечению инвестора; в случае отсутствия таковых от предприятий объекты будут выставлены на конкурс. Обследование показало, что нынешние владельцы долгостроя готовы к сотрудничеству. Параллельно Фонд имущества обратился в префектуры города с предложением по подбору объектов долгостроя для конкурсной реализации. Первые торги можно провести уже в конце 1995 г. Реализация объектов долгостроя позволит (по предварительным оценкам) получить в бюджет 500—600 млрд. руб. и привлечь до 1,5 трлн.руб. инвестиций.

Крупномасштабная столичная приватизация, проводимая к тому же на несовершенной и противоречивой нормативной базе, конечно, не может быть бесконфликтной, обходиться без участия арбитражных органов. Пожалуйста, хотя бы несколько слов об арбитражно-правовой практике в деятельности Фонда.

Различная трактовка нормативно-правовых актов, а также ошибки в процессе приватизации приводят к арбитражным разбирательствам. Большая их часть, действительно, обусловлена отсутствием эффективного и непротиворечивого приватизационного законодательства. Впрочем, многие вопросы удается снять, не доводя дело до суда, в результате разъяснительной работы наших юристов (так, из предъявленных 329 претензий и исковых требований удалось урегулировать конфликты по 63 делам, т.е. по каждому пятому делу). В пользу Фонда решены споры по 60% рассмотренных в суде исков.

Что касается проигрыша нами в суде части дел, то зачастую они проигрываются из-за неприятия судебными органами законода-

тельно закрепленных особенностей московской приватизации. Примеров сколько угодно. Так, в настоящее время Фонд имущества имеет немалое количество решений Арбитражного суда Москвы о пересмотре цен продажи нежилых помещений, рассчитанных по утвержденной Правительством Москвы и Гордумой методике. Кассационные жалобы Фонда имущества отклоняются, несмотря на президентский Указ № 96 «О втором этапе приватизации в г.Москве» от 6 февраля 1995 г., по которому продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется согласно цене и порядку, установленным Правительством Москвы. Ущерб города только по имеющимся на сегодня арбитражным делам может составить более 20 млрд. руб.

Вызывает обеспокоенность и тот факт, что в лице Арбитражного суда появился еще один орган, претендующий на часть функций Мос-комимущества и Фонда имущества по проведению столичной приватизации. В то же время наши обращения в арбитражные суды по вопросам нарушения предприятиями условий договоров (главным образом по линии самопроизвольного перепрофилирования их деятельности) остаются без ответа. Нами направлены письма в Высший арбитражный суд России, мы надеемся и на непосредственное вмешательство Правительства Москвы. Для обоснования позиции Фонда следует юридически закрепить положение, обязывающее предприятия доплачивать городу за изменение профиля деятельности при льготном выкупе арендованного имущества.

Не могли бы Вы в заключение резюмировать предложения Фонда по повышению эффективности столичной приватизации?

Прежде всего еще раз подчеркну: решение всех затронутых проблем возможно лишь в результате четко скоординированных совместных усилий всех структур, управляющих городским имущественно-земельным комплексом, и Правительства Москвы в целом. Что касается наших предложений, то они, предельно кратко повторю, таковы. Во-первых,прекращение льготных продаж арендованного имущества трудовым коллективом и переход с 1996 г. к продажам помещений на конкурсной основе или по коммерческим ценам. Во-вторых, изменение схемы льгот, предоставленных трудовым коллективам при приватизации через акционирование: долю коллективов в уставном капитале создаваемого акционерного общества следует ограничить, параллельно увеличив удельный вес выставляемых на инвестиционный конкурс крупных пакетов акций.

В-третьих, широкое развертывание работ по выявлению, подготовке и продаже городских долгостроев. В-четвертых, юридическое закрепление положения об обязательных крупных платежах городу со стороны предприятий, меняющих профиль деятельности при осуще-

ствлении льготного выкупа арендованного имущества.

От редакции. Перед самым подписанием номера в печать появилась официальная информация: предложения Фонда имущества обсуждались и получили одобрение на заседании Правительства Москвы 24 октября 1995 г.


1. Принятие роли в юношеской группе в зависимости от уровня идентичности
2. Составление расписаний выполнения работ в Microsoft Project
3. Тема- Ринок праці-структура й особливості функціонування
4. Основные направления кадровой политики предприятия
5. Юридическое образование как элемент правовой культуры.html
6. Реферат- Пристосування підвальних і напівпідвальних приміщень під протирадіаційні укриття.html
7. тема Преподаватель
8. тема обеспечения информационнопсихологической безопасности Глава 3
9. Business leders committed to using the power of entrepreneuril ction to trnsform lives nd shpe better more sustinble world.html
10. Цель работы приобрести практические навыки анализа цен на фондовом рынке с использованием индикаторов трен
11. Христианство ликующее
12. участницами. Официальные язык Страныучастницы Австралия Австрия Албания Ангола АнтигуаиБарбуд
13. 2010 г.
14. деньги. Денежные агрегаты.
15. оголовок на который опирается вышележащих конструкция нагружает колонну; 2 стержень основной конструк
16. Сегодня они должны были сходить в кино но билеты уже давно валяются в мусорке
17. Левифиан или материя форма и власть государства церковного и гражданского впервые пожалуй изложил теори
18. помещике как его у нас называли хотя он всю жизнь совсем почти не жил в своем поместьи лишь то что это был
19. Принца Парадокса по определению одного из персонажей
20. Курсовая работа- Технологія виготовлення папер