Будь умным!


У вас вопросы?
У нас ответы:) SamZan.ru

зеленую улицу для капвложений в динамично развивающуюся отрасль

Работа добавлена на сайт samzan.ru: 2016-06-20


3. ФИНАНСОВЫЙ МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ
ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ.

Прежний механизм финансирования жилищного строительства с преобладанием государственного финансирования уходит в прошлое. Согласно разработанной в Минстройархитектуры программе, удельный вес внебюджетного финансирования строительства жилья будет расти и впредь. В 1999-2000 гг. за счет внебюджетных источников (рис. 3.1.) предполагается обеспечить ввод 100% жилой площади [4].

Это значит, что государство дает негосударственным предприятиям «зеленую улицу» для капвложений в динамично развивающуюся отрасль. Необходимая правовая база для этого создана. Характерно, что она построена таким образом, что строительным фирмам становится невыгодно прибегать к использованию бюджетных средств [4]. Так, при строительстве объектов за счет государственных источников финансирования запрещено применять импортные материалы, а ценообразование при этом должно осуществляться исключительно по методике РНТЦ, что неизбежно ведет к заниженной оценке стоимости материалов, падению рентабельности строительных фирм (по итогам первого полугодия 1998 г.  каждое 4-е предприятие в строительной сфере оказалось в убытке [5], по итогам всего года средняя рентабельность по отрасли составит около 7,1% против 10% в 1997 г. возможно, что в 1999 г. рентабельность может стать еще ниже) и снижению зарплаты их работников.

Теперь жилищное строительство потребует привлечения значительно больших средств. Строительный бум последних лет во многом был обусловлен использованием имевшегося незавершенного строительства. На начало 1995 г. (год «возрождения» массового жилищного строительства) в Беларуси имелось в общей сложности более 12 млн. м. кв. незавершенных жилых домов, треть которых находилось в высокой степени готовности – 70-80%. Поэтому капиталовложения в жилищное строительство первоначально дали такой эффект [5]. Однако теперь запас незавершенки практически исчерпан. Начинать же строительство «с нуля» менее выгодно – необходимо разрабатывать проект, прокладывать коммуникации, возводить стены и т.д.

В 1998 г. увеличился удельный вес на рынке ЖСК в сравнении с коллективными предприятиями, АО и общественными организациями, в ближайшие годы, очевидно, произойдут структурные сдвиги в пользу долевого строительства жилья (для граждан, имеющих значительные накопления и высокие доходы), взаимокредитования участников жилищного строительства (для средне- и малообеспеченных категорий населения), использования ценных бумаг целевого назначения (рис. 3.3., 3.4.).

Главный объект строительных фирм - население. Его потенциал его можно оценить. Если принять за норму 15 м.кв. на 1-го человека, то полностью обеспеченными жильем можно считать 67,7% жителей республики (около 6,9 млн.чел.). Остальные 3,2 млн. - потенциальные клиенты жилищно-строительных фирм. Перспективными заказчиками являются граждане с уровнем доходов от 100 USD и свыше. Таких клиентов в республике приблизительно 105 тыс.чел. Т.е. на перспективу работы строительным фирмам должно хватить [4].

Ранее основным источником финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь был государственный бюджет. Хотя, согласно статистике, в 1998 г. объем внебюджетного финансирования составил 92% от общего объема вводимого в строй жилья, значительная часть этих средств – государственные средства, предоставленные гражданам в качестве льготных кредитов и безвозмездных субсидий [2]. Причем с каждым годом доля госсредств в «частной» доле растет. Так 66% средств, направляемых гражданами на строительство жилья – выданные государством льготные кредиты и безвозмездные субсидии.

Однако теперь структура финансирования жилищного строительства в Беларуси должна претерпеть существенные изменения. Так в условиях инфляции последних месяцев 1998 г. государство уже не может позволить себе дотировать строительную отрасль в прежних объемах за счет денежной эмиссии. Рассматриваются самые различные, в первую очередь, не эмиссионные варианты. Среди возможных – государственные (бюджетные) ресурсы, средства предприятий, средства граждан, доходы от приватизации жилья и квартирная плата.

2.1. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ.

Структура источников финансирования жилищного строительства [2]:

Квартирная плата и коммунальные услуги – сегодня покрывают менее 40% затрат на эксплуатацию жилья, на текущее содержание жилья и коммунальные услуги.. Поэтому основная задача 1999 г. – выйти на стопроцентную окупаемость жилищно-коммунального хозяйства [5]. Однако пока, при низких доходах населения, говорить о доходах от квартплаты не приходится.

Средства от приватизации жилищного фонда – пока не достигает ожидаемых результатов, но с 1.07.99 г. приватизации будет идти в текущих действующих ценах, т.е. на платной основе, а значит вполне способна стать источником финансирования строительства.

Бюджетные средства – их можно использовать только как основу для привлечения внебюджетных средств. Государственные средства теперь будут направляться в первую очередь на реализацию программы социального жилья для тех категорий граждан, которым по закону положено бесплатное жилье. Построенные квартиры будут предоставляться гражданам в порядке очереди и на условиях найма. Объем такого строительства невелик, поэтому существенно жилищная проблема не ослабится.

Национальная жилищная программа предусматривает, что за счет средств республиканского бюджета и бюджета административно-территориальных образований финансирование капитальных вложений на строительство жилья будет осуществляться только для некоторых категорий граждан [9]. К таким категориям относятся состоящие на учете нуждающиеся в улучшении жилищных условий:

инвалиды и участники ВОВ, семьи погибших без вести воинов (партизан), приравненные к ним в установленном порядке лица и воины-интернационалисты;

военнослужащие, уволенные в запас или в отставку до 2.12.92 г.;

участники ликвидации последствий катастрофы на ЧАЭС.

Средства государственных предприятий, на которых работают граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Доля этих средств постоянно уменьшается .

Кредитные ресурсы. Наиболее реальными и доступными являются льготные, но они не безграничны. Что касается нельготных кредитов, то они гражданам практически недоступны. Например, выплата по кредитам, взятым под 10-15% годовых на 5-10 лет, составляет 1,5-2 МПБ в месяц. Сегодня 80% населения имеют доходы менее 1-го МПБ на 1-го члена семьи, а одна треть населения - меньше прожиточного минимума.

Средства физических лиц и фирм негосударственной формы собственности – по оценкам международных экспертов и белорусских специалистов сумма денежных средств на руках наших граждан, в том числе на банковских счетах в РБ и за рубежом, могла бы сыграть решающую роль не только в жилищном строительстве, но и в подъеме экономики в целом.

В жилищном строительстве не задействован такой источник средств, как само жилье – это плата за землю, на которой стоит дом, плата за само здание, плата за инфраструктуру, страхование здания, плата за капитальный ремонт, текущее обслуживание и коммунальные услуги. Сегодня только индивидуальное жилье, построенное самими гражданами, вовлечено в сферу хозяйственного оборота; только эта часть граждан в той или иной мере оплачивает все. И напротив, гражданин, который проживает в государственной квартире, оплачивает затраты на обслуживание и коммунальные услуги лишь в пределах 40%. Т.е. преобладающая часть нашего жилья находится вне сферы экономического оборота и в силу этого не может быть источником внебюджетного финансирования жилищного строительства [2].

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо увеличить доходы населения; граждане получают доходы, оплачивают услуги, и запускается система внебюджетного финансирования, которая действует во всех цивилизованных странах. Как только заработает эта система, квартирной платы и платы за услуги собственнику жилья будет хватать на ремонт и содержание здания, на оплату налогов, на воспроизводство жилья и получение прибыли. В этом случае жилищная сфера становится привлекательным сектором экономики и обеспечивает приток свободного капитала. Если же арендатор не имеет средств для оплаты аренды или найма жилого помещения, государство оказывает ему финансовую поддержку в виде субсидии. Так создаются условия для расширенного воспроизводства жилья за счет привлечению в жилищную сферу свободных средств.

2.2. МЕХАНИЗМ СУБСИДИРОВАНИЯ.

Субсидирование является неотъемлемой частью системы жилищного строительства. Соответствующий механизм, действующий сегодня в республике, был прежде всего шагом социально необходимым, нацеленным на помощь гражданам, которые не успели получить причитавшиеся им до момента отказа государства от обязательств по строительству бесплатного жилья. Реально речь может идти о помощи лишь незначительной части нуждающихся в улучшении жилищных условий. Остальным придется решать эту проблему за счет собственных средств.

Утвержденные новые методические указания по расчету одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений [8] не только воспроизводят нововведения, содержащиеся в последнем положении о субсидировании, но и дают 15 конкретных примеров расчета субсидий (ране было только 2) для различных семей в зависимости от их среднемесячного дохода и условий проживания.

Приводятся варианты определения размеров субсидий для семей, проживающих в общежитии, в жилом помещении, признанном установленном порядке непригодным для проживания, а также при проживании молодых семей совместно с родителями. Подробно регламентирован порядок изменения базовой доли субсидии (при их начислении) для тех случаев, когда претендующий на субсидию или члены его семьи уже имеют какое-то жилье, в частности занимаемо по договору найма в доме государственного или общественного жилищного фонда или находящееся в собственности. В этом случае от требуемой по нормативу общей площади приобретаемого помещения, на которую предусматривается субсидия, вычитается площадь имеющегося жилья. Отдельно оговорено, что нормативная площадь жилого помещения уменьшается и тем претендентам, которые в течение трех лет до подач заявления на субсидию передали находившуюся в их собственности жилплощадь проживающим на ней членам семьи. Если же жилое помещение было отчуждено другим гражданам в течение 5 лет до подачи заявления, то уменьшение производится на всю площадь отчужденного помещения.

Не вычитается при начислении базовой доли субсидии занимаемая общая площадь жилых помещений,  не подлежащих приватизации, признанных установленном порядке непригодными для проживания,  а также занимаемы по договору найма, при условии освобождения и передачи этих жилых помещений местному исполнительному и распорядительному органу. Не подлежит вычитанию общая площадь однокомнатных квартир, где остаются проживать члены семьи претендента.

Предусмотрен порядок расчета субсидий семья военнослужащих, в том числе уволенных в запас (отставку), воинов-интернационалистов и некоторых других категорий граждан, которые на момент введения в действие Закона о приватизации жилищного фонд (1.07.92 г.) по роду службы находились за пределами республики, не являлись гражданами Республики Беларусь и поэтому не могут быть наделен жилищными квотами. Положенная им базовая доля субсидии увеличивается на 20%.

Рассмотрены другие частные случаи. Например, если величина полученной гражданами материальной поддержки превышает размер начисленной денежной субсидии, последняя не предоставляется. В иных случаях субсидия предоставляется в размере, равном разнице между величиной начисленной субсидии и величиной оказанной гражданам безвозмездной материальной поддержки в стоимостном выражении. В отличие от ранее действовавшего порядка, гражданам, имеющие право на совместное использование субсидии и льготного кредита, вначале предоставляется субсидия, а льготный кредит выдается только после использования субсидии, причем в размере стоимости оставшейся част льготно кредитуемой площади. При обращении граждан, получивших льготные банковские кредиты в полном объеме, субсидия предоставляется в пределах начисленной в установленном порядке. Но при этом она не должна превышать оставшуюся часть стоимости норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения.

Вместе с тем, как и прежде, доход на одного члена семьи, учитываемый при определении размера субсидии, исчисляется, исходя из минимального потребительского бюджета (на 23.10.98 г. - 3.775.081 BYB). Величина субсидии по общему правилу не должна превышать 70% стоимости строительства нормируемой общей площади жилья типовых потребительски качеств (если сумма базовой доли субсидии превышает 70% стоимости строительства – приведен порядок уменьшения размера субсидии на величину ее превышения).

Таким образом, новый нормативный документ направлен на то, чтобы устранить ряд серьезных недостатков в работе служб субсидирования местных органов,  принимающих решения о предоставлении  субсидий,  так например, многочисленных  случаев  предоставления субсидий, в размерах превышающих по оценке БТИ, стоимость приобретаемых жилых помещений.

2.2.1. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА СУБСИДИРОВАНИЯ.

На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (с учетом одиночек) на конец 1994 г. находилось 651,8 тыс. семей. Из этого количества доля  граждан составляет 18,1%.  На конец 1994 г. 72,7 тыс. семей состояли на учете нуждающихся 10 лет и более. В период с 1991 по 1994 гг.  среднее время пребывания на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий увеличилось с 8,6 до 12,5 лет.  Таким образом, 415,6 тыс. семьям, которые отстояли в очереди на получение жилья в среднем 12 лет, отказали в предоставлении государственных квартир [10].

Нужно отметить, что в те годы законодательным путем было установлено, что все предприятия и организации должны часть своей прибыли, фонда материального поощрения и часть других фондов направлять на строительство жилья. Другими словами, граждане, находящиеся на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, участвовали в строительстве своего будущего жилья за счет недополучаемых премий, материальных поощрений и других надбавок к своей зарплате. Поэтому механизм субсидирования жилья был направлен на помощь именно им. В частности, он предусматривает рост размера субсидии при увеличении срока нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но эта зависимость не учитывает интересы граждан, которые попали в списки очередников только сегодня или окажутся в их числе только завтра. Значит, необходима система субсидирования, которая бы в меньшей степени учитывала срок нахождения граждан на учете нуждающихся, не отменяя действующий порядок, а дополняя его, четко разграничивая категории населения, на которые будет распространяться действие каждой из подсистем субсидирования [10].

Склонность граждан к накоплению средств на приобретение собственного жилья и способность решить эту задачу зависит от разных экономических факторов. На первый взгляд, от величины дохода семьи. Однако правильнее брать за точку отсчета отношение стоимости необходимого семье жилого помещения к величине ее дохода, чем больше это соотношение, тем более долгий срок необходим семье для накопления необходимых средств и наоборот [10].

В мировой практике оптимальным считается отношение стоимости строительства или покупки жилого помещения типовых потребительских качеств к величине среднего годового дохода семьи, составляющее от 3 до 6. Но такой показатель не дает четкого представления о «накопительных» возможностях граждан: остается неясным, какую долю средств семья способна направлять на накопление. Но если учитывать еще и минимальный потребительский бюджет данной семьи, то разность этих двух величин позволит составить достаточно точный прогноз.

Пример соответствующего расчета дан в таблице, где приведены сроки (в годах) накопления 100% средств, необходимых для строительства квартиры типовых потребительских качеств, в зависимости от величины имеющихся у семьи ресурсов и соотношения (К) стоимости строительства квартиры к величине МПБ данной семьи.

Таблица 1

К

размер среднемесячного дохода семьи,

нуждающейся в приобретении жилья, в МПБ

<1,1

1,1–1,2

1,2–1,3

1,3–1,4

1,4–1,5

1,5–1,6

1,6–1,7

1,7–1,8

1,8–1,9

1,9–2,0

3

30

15

10

7,5

6

5

4,3

3,75

3,3

3

6

60

30

20

15

12

10

8,6

7,5

6,7

6

На основании данных можно сделать вывод, что даже если величина К=3, семье с достатком в 1,1 МПБ нет смысла накапливать средства, т.к. можно не дожить до момента вселения в новую квартиру. Смысл накопления средств теряется также при увеличении значения К, причем даже для семей с более высоким достатком.

2.3. АЛЬТЕРНАТИВЫ РАЗВИТИЯ МЕХАНИЗМА
ВНЕБЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ.

Состоявшийся 17-18.11.98 г. научно-практический семинар «Развитие внебюджетного финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь», проводившийся с участием представителей Минстройархитекуры, Минэкономики, Администрации и УД Президента РБ, работников банков, руководителей строительных предприятий, специалистов из Германии и Украины, определил, что нужно поддерживать не только семьи с небольшим достатком, но и семьи, способные за счет собственных средств за короткое время решить свою жилищную проблему [10]. Эта поддержка позволит привлечь свободный капитал относительно богатых граждан в жилищное строительство. Естественно, размер безвозмездных субсидий для разных категорий граждан должен быть разным.

На сегодняшний день государство имеет отработанные и мощные системы отслеживания и регулирования как величины минимального потребительского дохода семьи, так и величины стоимости строительства. Теперь необходимо поддерживать нормальное соотношение между этими величинами, чтобы население почувствовало относительную стабильность даже в условиях высокой инфляции и постоянного роста цен на жилищное строительство. К способам поддержания этого соотношения можно отнести и контроль со стороны государства над повышением стоимости строительства жилья, и создание стимулов для населения в увеличении собственных доходов.

Как альтернатива развития механизма внебюджетного финансирования может быть использовано решение «Белорусского биржевого банка» (БББ) о расширении проводимой программы строительства жилья на основе Первого жилищного муниципального займа путем привлечения капитала через банковский механизм [7]. Основная цель – сделать жилье доступным для семей со средним достатком.

Возможности снижения стоимости метра квадратного жилья участниками программы рассмотрим на основе двух вариантов: долевого строительства (применяется строительными фирмами) и финансирования путем выпуска облигаций муниципального займа (рис. 12).

Первый вариант – продажа дольщику права на финансирование своих квадратных метров. Недостаток – на этапе завершения строительства дома у многих дольщиков, как правило, заканчиваются деньги, и стройка останавливается. При кажущейся экономичности самой схемы наличие высокого риска сильно удорожает жилье: любая приостановка финансирования строительства приводит к резкому росту затрат плата за простои, за консервацию, хранение комплектующих и т.д. Исключение неплатежеспособного дольщика весьма затруднительно. Поэтому строительные фирмы обычно стараются завысить стоимость квадратного метра так, чтобы приблизительно 50% дольщиков оплатили строительство объекта, а расчеты с остальными не будут так сильно влиять на процесс строительства. Следует отметить, что схема долевого строительства четко работает лишь тогда, когда генеральным заказчиком выступает УКС Мингорисполкома. Поэтому при ее реализации жилье не является дорогим.

Второй вариант – разработанная программа выпуска облигаций муниципального займа. Первый опыт уже показал ее эффективность. Источниками финансирования строительства выступают средства, вырученные от продажи гражданам и организациям облигаций муниципального жилищного займа. Строительство финансируется ритмично и безостановочно. Существенно удешевляется стоимость готового жилья, после реализации которого деньги направляются на погашение обязательств по облигациям. Гарантом в этой схеме является местная администрация (что существенно снижает риск схемы для инвесторов). О результатах свидетельствуют следующие цифры: стоимость 1 м.кв.250-300 у.е. (по курсу НБ РБ - 800-900 USD) при продажной стоимости на рынке недвижимости 400-450 у.е. Эти цены подтверждены уже на трех объектах участников муниципального займа: администрации Минска, генерального заказчика ЗАО «Инвестсистема», основного инвестора «БББ».

Своим акционерам банк предлагает третий вариант финансирования жилищного строительства, на основании которого банк предполагает построить на будущий год свой бизнес-план. В этой схеме вместо долговых обязательств (обязательств муниципального займа) предлагается использовать право на долю в прибылях акционеров банка, при этом риск акционеров должен быть снижен до допустимых пределов.

Предположим заказчик ЗАО "Инвестсистема" строит жилой дом. Банк заключает с ним соглашение на кредитование определенной доли жилья в строящемся объекте, которое является ликвидным залогом для банка. Остальная часть раздается дольщикам, как в первом варианте. В результате дольщики получают жилье по цене ниже, чем во втором варианте, т.к. не создают прибыли сторонним инвесторам. Стройка идет ритмично, поскольку существует "стратегический инвестор", поддерживающий финансовый поток в лице банка. В тоже время риск банка снижается, т.к. распределяется между всеми инвесторами, включая дольщиков. Прибыль акционеры банка получают после продажи заказчиком той доли жилья, которая построена за счет кредита банка и возврата этого кредита.

Основа этого know-how в том, что в Беларуси не так много банков, имеющих капитал для принятия риска финансирования хотя бы на 30% жилого дома. Кроме того, ни один банк не выдаст кредит строительной фирме в объеме, достаточном для строительства хотя бы 30% всего объекта без ликвидного залога. Именно поэтому «БББ» рассчитывает увеличить акционерный капитал для обеспечения нормативов риска на одного заемщика, что позволяет ему обеспечить выполнение описанной выше программы. Важно и то, что опыт проведения муниципального займа банком и ЗАО уже накоплен в ходе совместной работы по строительству жилых домов. Разрабатывая программу участия акционеров в строительстве жилья, банк предусматривает и вариант, когда обладатель акций банка решить выйти из программы, В этом случае акционер не будет ломать голову над тем, кому продать акции – банк обеспечит непрерывный выкуп акций, который должен осуществляться не менее четко, чем погашение облигаций. Цена 1 м. кв. в схеме «БББ» должна быть на уровне 200-250 у. е., что позволяет дольщику получить трехкомнатную квартиру за 13-15 тыс.у.е. Заманчивость такого варианта очевидна и подтверждается трехкратным превышением спроса на квартиры, построенные по программе муниципального займа, по сравнению с предложением готового жилья. Поэтому банк планирует привлечь к участию в программе прежде всего работников предприятий-акционеров банка. Частные лица также смогут участвовать в строительстве квартир, если приобретут определенную долю капитала банка.




1. Самарский металлургический колледж МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ Оформление
2. Использование ролевых игр при обучении информатике
3. Просвещенный абсолютизм в России и его социально-правовая программа
4. Організація виробництва на АТ Будівельник
5. Социальная природа агрессии
6.  Экономика как сфера жизнедеятельности общества
7. Тема V. Экологические права и обязанности
8. Культура и мы Время Номинация Возрастная категори
9. это натуральные и синтетические продукты обладающие питательной потенциальной ценностью которые могут бы
10. 31 Европа Северная Америка
11. Перевозка чая в ящиках
12.  Понятие менеджмента
13. Реферат- Державне регулювання розвитку книговидання в Україні
14. Доклад- Раны
15. Основная общеобразовательная школаинтернат 30 г
16. Виды зрительных агнозий
17. Цели задачи и закономерности обучения Обучение ~ это целенаправленный процесс направленный н
18. Лучшая пожарноспасательная частушка 1
19. ТЕМА- ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ОБУЧЕННОСТИ И ВОСПИТАННОСТИ УЧАЩИХСЯ ПОСРЕДСТВОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЛИЧНОСТНООРИЕНТ.html
20. Особенности изображения двух миров в поэме А Блока