Будь умным!


У вас вопросы?
У нас ответы:) SamZan.ru

По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий- речь идет об особенностях рынка

Работа добавлена на сайт samzan.ru: 2016-06-09

Бесплатно
Узнать стоимость работы
Рассчитаем за 1 минуту, онлайн

Основные проблемы современного рынка недвижимости России

За последние пятнадцать лет появились многочисленные исследования о тяжелых последствиях социалистического эксперимента в нашей стране. По крайней мере одно из них мы будем преодолевать еще несколько десятилетий: речь идет об особенностях рынка недвижимости современной России. Дело в том, что недвижимость и время неотделимы друг от друга. Недвижимость воплощает в себе все особенности времени окружающей среды, для которых она создавалась. Выделим фундаментальные, на взгляд автора, проблемы в этом вопросе.

Во-первых, подавляющая часть объектов недвижимости современной России обладает признаками не только физического, но также функционального и внешнего износа. О физическом устаревании объектов сказано и написано немало. Факт естественного хронологического устаревания значительной части объектов жилой, промышленной и коммерческой недвижимости налицо, достаточно совершить экскурсию по любому российскому городу. Однако, по мнению автора, куда более серьезной проблемой является наличие признаков функционального и внешнего износа.

Функциональный износ заключается в обесценении недвижимости в силу устаревших архитектурных, технических и иных решений, примененных при создании этого объекта. Примеров в российской практике более чем достаточно. Например, клуб или дворец культуры, которые превращаются в площади для коммерческой аренды (затраты на реконструкцию и перепланировку - функциональный износ), цех высотой в 30 м, в то время как рынком востребовано помещение высотой 20 м (затраты на обслуживание избыточной высоты - также функциональный износ), предприятие бытового обслуживания, отапливаемое паром (затраты на модернизацию системы теплоснабжения - опять же функциональный износ). В ряде случаев функциональный износ неустраним (например, вряд ли экономически целесообразно уменьшать высоту цеха).

Внешний износ – это обесценение объекта в силу изменившихся условий окружающей (экономической, политической, экологической, правовой) среды. Наиболее ярко это проявляется в показателях, характеризующих загруженность мощностей предприятий. Например, недвижимость леспромхоза, созданного под производство 500 тыс. м3 пиломатериалов в год, однозначно обесценится, если в настоящее время леспромхоз выдает максимум 80 -100 тыс. м3 пиломатериалов. Таким образом, если в современных условиях имущественный комплекс не востребован, он теряет свою стоимость, даже если признаки физического износа минимальны. Этот процесс весьма актуален для нашей страны, поскольку у нас огромное количество предприятий, созданных под военные цели, не задействованы по своему основному профилю.

Во-вторых, еще более негативной по сравнению с износом тенденцией следует считать проблему интенсивного введения рыночных отношений в сектор, который создавался не на рыночных принципах в сфере градостроительства, землепользования, архитектуры, налогообложения земли и недвижимости. По сути, на выстроенную по социалистическим принципам структуру рынка недвижимости наложена сетка рыночных норм и правил. Особенно ярко это видно на примере земельных отношений. В городах, которые изначально не создавались по рыночным правилам, применяется система зонирования, логика которой заключается в соответствии платы за землю (земельного налога или арендной платы) и оценочной зоны. Бесспорно, это очень эффективная и стимулирующая система, но только в экономике, которая изначально создавалась на основе рыночных принципов. Если же предприятие появилось методом народной стройки или просто рабского труда тысяч советских людей, а впоследствии обросло бараками, «хрущевками», «брежневками», в результате чего промзона оказалась в центре современного города, то не совсем справедливо к этому предприятию применять рыночные принципы налогообложения земли. Конечно, с течением времени произойдет перемещение мощностей предприятий в адекватные оценочные зоны, но это никак не вопрос пятидесяти лет, в лучшем случае - это вопрос десятилетий. Однако плата за землю взимается уже сейчас.

В-третьих, поистине системной проблемой является рынок жилой недвижимости в России. Корень проблем - опять же в длительном социалистическом эксперименте в нашей стране. Менее чем за 20 лет наша страна из аграрной превратилась в индустриальную, причем с явным уклоном в сторону военной промышленности. Результат массового исхода граждан из аграрного сектора очевиден: вся история жилищного строительства в Советском Союзе - это история попыток разместить максимальное количество людей на минимальной площади. Даже типы жилых домов у нас называли именами вождей («сталинки», «хрущевки», «брежневки»), и вся эта линия укладывается в стремление перейти от коммунальных квартир к тесным, но отдельным жилищам.

Ясно, что при такой политике в сфере жилищного строительства, которая в принципе не подразумевала средний и уж тем более высокий уровень жизни человека, изначально не создавалась необходимая инфраструктура - подземные и наземные гаражи, магазины, банки, салоны и т. п. Результат известен: в настоящее время при минимальном росте уровня жизни обитателей домов дворы превращаются в парковки, первые этажи массово переводятся в нежилой коммерческий фонд. Следующий уровень проблем, который мы уже переживаем, - это стремление людей улучшить свои жилищные условия и вырваться из тесных квартир. А это означает, что при все еще низком среднем уровне доходов населения «шквальный» спрос на ипотечные жилищные кредиты обеспечен. В чем же заключаются основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в современной России?            



Диплом на заказ


1. МОДУЛЬНОЇ СИСТЕМИ ОСВІТИ методичні рекомендації студентампрактикантам Х
2. Владимирский юридический институт Федеральной службы исполнения наказания Кафедра- Экономич
3. Лабораторная работа 4 Определение параметров и основных характеристик однофазного трансформатора
4. БОЛЬШАЯ АКАДЕМИЧЕСКАЯ СТИПЕНДИЯ в баллах- общественная деятельность участие в мероприятиях обществ
5. были клетки Это были очень хорошие клетки- трудолюбивые веселые дружные и оооооченьочень добрые Они жили
6.  3 Практика рассмотрения уголовных дел судами статистические данные судов свидетельствуют о том что в пос
7. тематике представил Фрэнсис Фукуяма
8. Учет затрат
9.  Постановка задачи [1
10. Norton commnder, Word, Excel и работа с ними
11. I.Lenin ist der Schцpfer der bolschewistischen Prtei der Begrьnder des ersten sozilistischen Sttes in der Welt.
12. Проектування головної схеми електричної станції.html
13. .T..L.K.E.R. Расследование
14. Способы прокладки тепловых сетей
15. Тема опыта Личностно ориентированный подход к обучению и воспитанию учащихся при проведении уроков физичес
16. на тему- Информационная безопасность ОС Выполнил- студент гр
17. I. Внешняя политика В 1682 г
18. .Общая характеристика иллюстрации.
19. Business Майкл Иванов Эллсберг Миллионер без диплома
20. Объект калькулирования